Vysvětlení základních pojmů NOZ

NOZ - nový občanský zákoník, zákon č.89/2012 Sb.

Některé pojmy nového Občanského zákoníku spojené s bytovým spoluvlastnictvím se podstatně liší od pojmů existujících podle právní úpravy platné do konce roku 2013. Jedná se zejména o:

  • dům
  • byt, nebytový prostor
  • jednotka
  • společné části domu

Dům

Dům není samostatnou věcí, je součástí pozemku (§506 NOZ)

Splyne vlastnictví těch domů a pozemků, které mají stejného vlastníka, v jednu věc (§3054 NOZ), do katastru nemovitostí se zapíše pozemek a jako způsob využití nemovitost.

Vlastníkem domu bude odlišná osoba než u pozemku, pokud je to pozůstatek starší úpravy a vlastnictví nesplynulo (§3055 NOZ)

Podle předchozí právní úpravy se domem rozuměla budova spojená se zemí pevným základem, jejíž společné části byly ve spoluvlastnictví vlastníků bytů a nebytových prostor. Nový Občanský zákoník však znovu zavádí zásadu , podle které trvalé nadzemní stavby přestanou být považovány za samostatnou věc a stanou se součástí pozemku). Dům tak již nebude samostatnou věcí, ale pouze součástí nemovité věci, pozemku, případně práva stavby (§ 1240 NOZ) společné části domu jsou, ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Výjimku tvoří případy, kdy k 1.1.2014 se vlastník stavby lišil od vlastníka pozemku.

Byt a nebytový prostor

Byt, nebytový prostor spolu s podílem na společných částech domu viz. §1159 NOZ .

Pojem "nebytový prostor" NOZ nedefinuje, používá ho v §1158 odst. 2 NOZ.

Podle předchozí právní úpravy byl byt a nebytový prostor poměrně přesně definován. Jejich definice se opírala o předpoklad, že se jedná o místnost nebo soubor místností, které byly platně zkolaudovány, případně na ně bylo vydáno stavební povolení. Podle nového Občanského zákoníku však již tato definice neplatí. NOZ pouze stanovuje, že musí jít o prostorově oddělenou část domu (§ 1158 odst. 2.), tedy prostory, které nejsou součástí domu, jsou vyloučeny, a že vše co platí pro byt, platí i pro nebytový prostor (§ 1159). Jinak NOZ pojem bytu nijak nedefinuje.

Součást věci (bytu) je obecně definována v ustanovení § 505 NOZ, a to tak, že je to vše, co k věci podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Jedná se tedy o poměrně  volnou definici, mající však jasná pravidla, a to:

  • základním rysem součásti je , že pokud bychom ji od věci oddělili, věc bychom znehodnotili
  • součást k věci podle její povahy náleží

Oboje se však vždy posuzuje vzhledem k funkčnosti a účelu celku .

Za součást bytu tak lze považovat vše, co je do něj pevně zabudováno, zejména vnitřní rozvody, lokální kotle ÚT a TUV, vstupní dveře apod., ale též např. WC mimo byt (např. na chodbě), neboť bez těchto součástí by se byt bezesporu znehodnotil (nebylo by jej možné užívat). Za součást bytu už však ale nelze považovat např. komoru nebo sklep mimo byt (např. v suterénu), neboť jejich oddělením od bytu by k jeho znehodnocení nedošlo (bylo by jej možné bez dalšího užívat i nadále). Na druhou stranu komora jako součást jednotky tuto podmínku jednoznačně splňuje, neboť komora a byt se stávají součástí jediného celku, jednotky (jinými slovy součásti věci hlavní, jednotky, jsou komora a byt). Na rozdíl od příslušenství, které představuje samostatné a samostatně obchodovatelné věci, jejichž účelem je, aby se jich trvale užívalo společně s hlavní věcí, nepředstavuje součást samostatný objekt práv.
Zásadní změnou v chápání součásti bytu bude zřejmě nově hlavně problematika oken, kdy dosud bylo na uvážení původního vlastníka budovy, zda-li je vymezí jako součást bytu či budou společnou částí. Podle ustanovení § 5 odst. 1. písm d) shora uvedeného nařízení vlády, se nyní vždy bude jednat o společnou část.

Příslušenství bytu se podle nové úpravy až tak výrazně neliší od úpravy dřívější, neboť je definováno v § 510 NOZ jako vedlejší věc, jejímž účelem je, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejího hospodářského určení. Hlavní změnou se tak stává výslovné ustanovení, že příslušenství věci sdílí s věcí hlavní stejný právní osud, což v dosavadní právní úpravě chybělo a soudní praxe se v tomto ohledu nikdy nesjednotila.
Co se týká příslušenství bytu, tak podle dřívější právní úpravy se muselo jednat o vedlejší místnost nebo prostor. Toto omezení již NOZ nepřevzal. Jednat se tedy může zejména o komory, sklepy, ale i např. klimatizační jednotky apod., neboť tyto věci lze považovat za samostatné, avšak nelze je považovat za součást bytu.

Jednotka

Byt + podíl = jednotka

Pojem jednotka byl dosud chápán jako vymezená část domu, tedy jako byt či nebytový prostor ve smyslu předchozí právní úpravy. Nově pojem jednotka zahrnuje ne jen byt či nebytový prostor, ale i podíl na společných částech domu a pozemku, tedy jedná se o celek skládající se z více částí vzájemně spojených a neoddělitelných. Jednotka je nyní věc nemovitá, i když i dle předchozí právní úpravy pro ni platila fikce věci nemovité. K užívání společně s domem mohou sloužit i samostatné pozemky, zařízení, vedlejší stavby na jiných pozemcích s povahou samostatných věcí apod. I když důvodová zpráva k NOZ uvádí, že případné podíly vlastníků jednotek na těchto věcech nelze zahrnout do pojmu jednotky, protože jde o další samostatné věci v právním smyslu, nařízení vlády č. 366/2013 Sb. tento názor, založený na naprostém nepochopení a absenci předvídání praktických dopadů, naštěstí nepřevzalo a funkčně související pozemky ve svém ustanovení § 4 výslovně zahrnuje do společných částí.

Společné části domu

§1160 NOZ - společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníků jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, nebo věcné právo (např. právo stavby), stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka, a zařízení sloužící i jinému vlastníku k užívání bytu. Platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání.

Prováděcí předpisy dle § 1222 NOZ

Pojem "společné části" upravuje ustanovení § 1160 NOZ a oproti dosavadní právní úpravě doznal výrazné změny. Dosud se totiž jednalo pouze o "společné části domu" tedy o části stavby (budovy) nebo její příslušenství. Nově se jedná o společné části domu, podíl na pozemku nebo věcné právo k němu (nikoli právo závazkové, jako např. nájem), a ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Nemovitou věcí je míněn především pozemek, jehož součástí je dům. Problém však zřejmě bude představovat výklad ustanovení druhého odstavce uvedeného paragrafu, který stanoví, že "společné jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům" ve vztahu k ustanovení § 1159 NOZ, který stanoví, že "jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné".  V případě domů, které i po účinnosti NOZ zůstanou dle ustanovení § 3055 odst. 1. NOZ samostatnou nemovitou věcí (vlastník domu se liší od vlastníka pozemku), se totiž vlastník takového domu bude potýkat s nedostatečným rozsahem vlastnických práv potřebných pro prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Pokud nebude mít vlastník domu k pozemku jiné právo, než obvyklé právo nájmu (např. věcné břemeno), pak vymezení jednotek bude zřejmě nemožné, neboť jednotka v sobě povinně musí zahrnovat i podíl na společných částech, které jsou dle uvedeného ustanovení tvořeny vždy pozemkem, na kterém je dům postaven,  nebo věcným právem k němu.
Dále je třeba uvést, že společné části dosud nezahrnovaly pozemek, který nebyl zastavěn, ale s domem funkčně souvisel (např. zahrádku před domem s vlastním číslem parcelním). Vlastník budovy ale mohl při rozdělení domu na jednotky označit za pozemek, který je předmětem práv podle § 21 zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, též pozemek jiný. Nový Občanský zákoník však pro nic takového nevytvořil oporu a v této souvislosti tak vyvstaly obavy, že to již nebude možné. Naštěstí se tyto obavy rozplynuly s nařízením vlády č. 366/2013 Sb. ze dne 30. 10. 2013, na kterém se vláda usnesla podle § 1222 NOZ, a které výslovně ve svém ustanovení § 4 tuto možnost připouští.